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Mut zur Lücke

Häuser in Baulücken bauen? Warum sich das lohnen kann

Eine gefüllte Baulücke in Hannoversch Münden.

Düsseldorf/Köln. Drei Meter. Mehr waren es nicht. Auf dieser Grundstücksbreite errichtete Architekt Wolfgang Zeh in einem Kölner Stadtteil ein Wohn- und Bürogebäude, das weit mehr geworden ist als ein Lückenfüller. Gerade einmal 35 Quadratmeter Grundfläche standen zur Verfügung, die Höhe von 15 Metern ermöglichte aber immerhin insgesamt 80 Quadratmeter Wohnfläche. Erschlossen werden die Geschosse und eingezogenen Emporen durch eine schmale Treppe. Verkehrsflächen wurden so weit wie möglich reduziert, auf dem Dach befindet sich eine Terrasse.

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Mit seiner Glasfassade setzt sich das turmartige Gebäude von seiner Umgebung ab. „Einen Diamanten in steinerner Umgebung“, nennt Markus Lehrmann, Hauptgeschäftsführer der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen, das Gebäude. Es sei ein gelungenes Beispiel für die Bebauung von freien Grundstücken in städtischen Quartieren. Davon gibt es einige. Die Architektenkammer hatte deshalb vor einigen Jahren das Projekt „1000 Baulücken in NRW“ ins Leben gerufen. Viele konnten in der Zwischenzeit geschlossen werden.

Millionen Wohnungen durch geschlossene Lücken?

Die Stadt Stuttgart hatte bereits 1991 den Fokus auf Restgrundstücke gerichtet und eine Broschüre mit dem Titel „Baulücken in Stuttgart – Mobilisierung von Baulandreserven“ aufgelegt. Mit Erfolg: Seither seien 1040 Wohnbaulücken mit circa 6360 Wohneinheiten geschlossen worden, berichtet Stadtsprecher Martin Thronberens. „In Stuttgart ist Bauland ein sehr knappes Gut. Daher setzt die Stadt seit Jahren auf Innenentwicklung. Die Baulücken sind meist erschlossen oder mit geringem Aufwand zu erschließen“, erklärt er. Auch die nötige Infrastruktur sei bereits vorhanden. Das Schließen von Baulücken trage zur Verbesserung der Wohnraumversorgung bei, so der Sprecher.

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Auch Lehrmann erkennt darin großes Potenzial. Rechne man zu den freien Baulücken mögliche Aufstockungen und Ausbauten von Dachböden, stünden in Deutschland rund 100.000 Hektar baureife Flächen zur Verfügung – und das kurzfristig und voll erschlossen, sagt er. Bis zu vier Millionen Wohnungen könnten geschaffen werden, darunter viele in begehrter städtischer Lage.

Kosten, Klima und Stadtbild

Weitere Vorteile: Eine Baugenehmigung ist in der Regel leicht zu bekommen. Bei kleineren Gebäuden fallen zudem vergleichsweise geringe Materialkosten an. Die „Lückenfüller“ besitzen darüber hinaus meist eine gute Klimabilanz, weil dafür wenig oder gar keine Fläche neu versiegelt werden muss und wegen ihrer zentralen Lage viele Wege zu Fuß oder mit dem Fahrrad zurückgelegt werden können. Außerdem stellten geschlossene Baulücken eine große Verbesserung des Stadtbildes dar, betont Thronberens. Das gelte vor allem dann, wenn sich dort vorher eine Brache oder ein Parkplatz befunden habe.

Einige Baulücken fallen sofort ins Auge, andere sind schwer zu entdecken. Wer sich dafür interessiert, sollte mit offenen Augen durch die Stadt gehen. Auch im Internet finden sich Hinweise, manchmal helfen städtische Ämter weiter. Lehrmann würde es begrüßen, wenn jede Gemeinde ein Baulückenkataster anlegte.

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Info

 

Steuerreform erhöht Baubereitschaft

Wenn voll erschlossene Grundstücke in guter Lage nicht bebaut werden, können verschiedene Gründe eine Rolle spielen: Mitunter ist die Möglichkeit zur Bebauung nicht bekannt. Einige Eigentümer möchten das Grundstück lieber als Garten nutzen. Dann wieder bestehen Hürden wie Baulasten oder schwer zu bebauende Grundstückszuschnitte. Oft handelt es sich aber um Bodenspekulation. In dem Fall warten die Eigentümer darauf, dass der Wert steigt und sie das Grundstück mit hohem Gewinn verkaufen können. Das Land Baden-Württemberg ging gegen diese Praxis mit einer Grundsteuerreform vor: Bebaute Grundstücke wurden nun entlastet, erschlossene, baureife Grundstücke hingegen deutlich stärker belastet.

Architektonische Herausforderung

Allerdings seien Gebäude in Baulücken nicht leicht zu realisieren, räumt er ein: „Das ist oft etwas für Feinschmecker. Die Architektur dafür gibt es nicht von der Stange und individuelle Lösungen sind immer etwas aufwendiger.“ Obwohl die Grundstücke in der Regel vergleichsweise klein sind, seien sie meist wegen ihrer zentralen Lage recht teuer, sagt Lehrmann. Außerdem müssen einige Auflagen beachtet werden. So muss meist ein Stellplatz nachgewiesen werden, selbst wenn die Bewohnerinnen und Bewohner kein Auto besitzen. Anforderungen an die Barrierefreiheit sind auf kleinen Wohnflächen vergleichsweise schwer umzusetzen. In der Regel ist zudem die Anzahl der Geschosse und der Gebäudehöhe vorgeschrieben.

Das neue Gebäude harmonisch ins Straßenbild einzufügen sei aber ohnehin eine architektonische Kernaufgabe, meint Lehrmann: „Ein guter Architekt fängt bei der Planung beim Stadtteil an: Welche Sprache spricht die Baukultur der Umgebung?“ Statt einer Nachbildung von Fassaden in der Nachbarschaft könne allerdings auch eine „ikonografische Lösung“ entwickelt werden, die sich gezielt abhebe.

Ein Mittelweg wurde bei einem Lückenschluss im niedersächsischen Hannoversch Münden gewählt. Hier war ein historisches Fachwerkhaus einem Brand zum Opfer gefallen. Statt es zu rekonstruieren, entschieden sich Bauherr und Architektin dafür, einen modernen Bau zu errichten, der einerseits einen Kontrast zu den Nachbarhäusern bildet, sich andererseits an ihnen orientiert. So wurden zum Beispiel die Geschosshöhen weitgehend übernommen. „Ein imitiertes Fachwerk kam nicht infrage. Wir haben stattdessen eine glatte Fassade gewählt“, erklärt Architektin Christa Lotze. Der Entwurf stieß auch auf die Zustimmung der Denkmalpflege.

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