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Stadt Wolfsburg Neuland-Chef Brand: „Der Wolfsburger Wohnungsmarkt hat eine einmalige Struktur“
Wolfsburg Stadt Wolfsburg Neuland-Chef Brand: „Der Wolfsburger Wohnungsmarkt hat eine einmalige Struktur“
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00:19 13.04.2019
Im Interview: WAZ-Redaktionsleiter Michael Lieb (r.) mit Neuland-Geschäftsführer Hans-Dieter Brand und Neuland-Prokuristin Irina Helm. Quelle: Privat
Wolfsburg

Im großen WAZ-Interview erklären Neuland-Geschäftsführer Hans-Dieter Brand und Prokuristin Irina Helm, warum zunächst mehr abgerissen als neu gebaut werden musste, welche Projekte aktuell anstehen und was die Neuland von großen Wohnungskonzernen unterscheidet.

Die Neuland investiert in den nächsten Jahren Millionenbeträge in neuen Wohnraum. Aber wie ist eigentlich das Angebot an bezahlbarem Wohnraum?

Brand: Das ist eine dauernde Diskussion. Der Wolfsburger Wohnungsmarkt hat eine völlig eigene Struktur, die es bundesweit in dieser Form meines Wissens nach so nicht noch mal gibt. 60 Prozent des Mietwohnungsmarktes sind in der Hand von drei Wohnungsbaugesellschaften. In diesem Gesamtbestand von fast 20.000 Wohnungen – davon haben wir 12.000 – liegt die Miete unter dem Landesfördersatz von 6,50 Euro pro Quadratmeter.

Also sind die Mieten von Grund auf günstig?

Ja, und das ist eine Besonderheit, die es in wachsenden Großstädten eigentlich nicht gibt. Gleichwohl sind die meisten der günstigen Wohnungen derzeit belegt. Im vergangenen Jahr haben wir 1300 Mietverträge mit einer durchschnittlichen Miete von 6,43 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen. Im Trio der Wolfsburger Wohnungsbaugesellschaften sind wir diejenigen, die den Schnitt immer ein bisschen nach unten drücken.

In der Vergangenheit gab es öffentliche Kritik an der Wohnbaupolitik in Wolfsburg allgemein...

Als die Wohnbauoffensive begann, lag der Fokus auf höherwertigem Wohnraum für Fach- und Führungskräfte, die man hierher ziehen wollte. Die meisten dieser Wohnungen wurden allerdings an Wolfsburger vermietet, weil der Nachfragestau so angewachsen war.

WAZ-Info: Das ist die Neuland

Die Neuland Wohnungsgesellschaft wurde am 2. November 1938 gegründet. Ihre Geschichte ist eng mit der Stadtentwicklung Wolfsburgs verbunden, sie hat die VW-Stadt mitgeprägt und den Anspruch, sie stetig weiter zu entwickeln.

Der Neuland gehören rund 12.000 Wohnungen und 98 gepachtete Wohnungen im gesamten Stadtgebiet sowie etwa 240 Mieteinheiten mit rund 34.000 Quadratmeter Laden- und Büroflächen.

Gesellschafter sind die Stadt Wolfsburg mit 70,9 Prozent, die Wolfsburger Struktur- und Beteiligungsgesellschaft AöR (24 Prozent) und die Stiftung Phaeno (5,1 Prozent).

In der Verwaltung und dem Bauhof der Neuland sind mehr als 200 kaufmännische und gewerbliche Mitarbeiter angestellt.

Der Umsatz aus Vermietung lag zuletzt bei rund 70 Millionen Euro pro Jahr.

Großprojekte, die die Neuland in der Vergangenheit realisiert hat, sind das Badeland (2003), die Sparkasse Gifhorn-Wolfsburg (2003) und das Phaeno (2005).

Tatsächlich gibt es derzeit mehrere Projekte für günstiges Wohnen.

Ja, das pendelt sich gerade etwas ein. Wir haben mit „Wohnen für Alle“ eine Eigeninitiave gestartet und geschaut, wo wir an verschiedenen Stellen Projekte realisieren können, die günstig, aber dennoch qualitativ hochwertig sind. Ein Ergebnis kann man sich jetzt am Sportplatz in Detmerode anschauen.

Wie viele Wohnungen baut die Neuland momentan?

Im Bau befindlich haben wir eben die Wohnungen in Detmerode – insgesamt 48, im Hellwinkel 153 Wohnungen, an der Kleinen Burg 9 und am Schlesierweg 74 Einheiten (Wohnen und Gewerbe). Alle werden noch in diesem Jahr fertig. Das gehört zum aktuellen Neubauprogramm.

Und die Pläne für die nächsten Wohnungen stehen schon.

Ja, das ist richtig. Wir haben im Dezember die Bauanträge für weitere 448 Wohnungen gestellt. 160 entstehen im Kleekamp in Fallersleben, 70 auf dem Laagberg, 218 auf dem Gelände des ehemaligen Stufenhochhauses in Westhagen. Wir waren megastolz, als wir vor zwei Jahren mit 300 Wohnungen in einem Jahr angefangen haben – und jetzt sind es schon 448.

Um voranzukommen mussten sie ihren Bestand kurioserweise erst einmal verkleinern.

Tatsächlich hatten wir im letzten Jahr keinen einzigen Spatenstich. Das hat Gründe, die in der Entwicklung von Projekten liegen. Unser Fokus lag im vergangenen Jahr auf Abbruch – einmal das Stufenhochhaus und die Gebäude an der Dessauer Straße. Wenn man bedenkt, dass wir unseren Bestand aufbauen wollen, war das ein bisschen kontraproduktiv. Aber es ging nicht anders, da die betroffenen Gebäude nicht mehr gehalten werden konnten und wir Platz für neue Wohnungen brauchten.

Wie viele Wohnungen haben Sie insgesamt im Bau beziehungsweise in der Entwicklung?

Das sind rund 1000 Wohnungen. Und das war eben auch der große Wunsch unseres Aufsichtsrates, das wir diese Zahl haben, wobei zeitgleich rund 1000 Wohnungen im Jahr modernisiert oder instandgesetzt werden, denn das ist ein mindestens genauso wichtiges Thema für uns.

Wie viel Geld investieren sie insgesamt?

Von heute bis 2028 investieren wir in unseren Bestand etwa 460 Millionen Euro, wobei der Neubaubereich davon „nur“ 160 Millionen Euro ausmacht. In die Modernisierung fließen rund 170 Millionen, in die Instandhaltung 120 Millionen und in den Abbruch etwa 10 Millionen Euro.

Kommen der Neuland auch die derzeit niedrigen Zinsen zugute?

Wir finanzieren relativ viele unserer Maßnahmen. 2017 haben wir unsere gesamte Finanzierungsstrategie überarbeitet und neu aufgestellt. Wir haben erstmals ein Schuldscheindarlehen über 76 Millionen Euro aufgenommen und das hat uns mehr Spielräume eröffnet. Natürlich ist der Zinssatz ein ganz wichtiger Punkt dafür, dass wir so viel investieren können.

Welcher Wohnungstyp ist bei der Neuland derzeit besonders stark gefragt?

Prokuristin Irina Helm: Eigentlich alle. Jede Wohnung findet derzeit einen Bewohner, egal in welchem Bereich der Mietpreise. Auch bei den Studentenwohnungen gibt es eine große Nachfrage, zum Semesterbeginn sind in der Regel alle vermietet. Begehrt sind die Wohnungen in den Höfen, diese sind eine echte Besonderheit. Jeder, der neu nach Wolfsburg kommt, möchte gern erst einmal zentral wohnen. Genauso begehrt sind aber unsere Neubauprojekte. Wir haben Wartelisten für die neue Burg oder den Goethepark.

Was meinen Sie, hält der Boom am Wohnungsmarkt weiter an?

Wenn wir das negativ einschätzen würden, würden wir das Neubauprogramm nicht so forcieren. Und natürlich ist es auch unser politischer Auftrag, neuen Wohnraum zu schaffen. Prognosen abzugeben ist in diesem Bereich extrem schwierig. Unsere Nachfrage hängt von der Bevölkerungsentwicklung ab – und die nimmt zu. In den letzten zehn Jahren ist in Wolfsburg fast nichts neu gebaut worden und das hat zu einem Nachfragestau geführt. Deshalb gab es auch bei der Vermietung des Goetheparks bei einem Quadratmeterpreis von 11 Euro keine Probleme. Ein Großteil der jetzigen Bewohner kam aus dem Umkreis von 500 Metern, zum Beispiel aus den Höfen.

Prokuristin Irina Helm: Aber es gibt auch den Trend, dass Menschen ihr Einfamilienhaus aufgeben und eine Immobilie mit Aufzug und entsprechendem Service rundherum suchen.

Brand: Ein wichtiges Thema ist Barrierefreiheit. Alles, was wir neu bauen, wird barrierefrei. Auch das ist ein Trend, der zunehmen wird.

Wie sieht es mit der nachträglichen Schaffung von Barrierefreiheit im Bestand aus?

Das ist teilweise gar nicht so einfach wenn die Treppenhäuser nach außen nur Zwischenebenen haben, dann kommt man mit dem Aufzug oft nur dort an. Das kann aber tatsächlich auch schon viel helfen. Was wir viel machen ist altersgerechter Umbau im Bestand. Ein tolles Projekt haben wir im Vogtlandweg. In Summe modernisieren wir dort 380 Wohnungen, ein großer Teil davon ist schon fertig. Die Lage auf dem Laagberg am Waldrand ist wunderschön. Die Wohnungen wurden im unbewohnten Zustand modernisiert, das heißt das waren Umsetzungsprojekte. Dafür haben wir ein eigenes Team. Alle Mieter dort mussten zunächst ihre Wohnungen verlassen. Dann wurden Grundrisse verändert und das Gebäude auf Neubaustandard modernisiert. Wir sind stolz, dass das völlig geräuschlos abgelaufen ist.

Helm: Wir haben in den letzten fünf Jahren über 500 Mieter aus unterschiedlichen Gründen umgesetzt. Entweder weil das Gebäude abgerissen wurde oder eine Sanierung anstand. Das Schöne ist, dass es uns gelungen ist, 54 Prozent im Stadtteil im Bestand zu halten.

Wolfsburgs größter Wohnungsanbieter Neuland investiert in den nächsten Jahren 160 Millionen Euro. Derzeit befinden sind rund 440 Wohnungen im Bau.

Also haben sie viele treue Seelen?

Brand: Ja, unsere Kunden fühlen sich zum einen wohl bei der Neuland und zum anderen gibt es bei uns kein Rausmodernisieren wie bei anderen. Wir legen im Schnitt nur drei bis vier Prozent der Modernisierungskosten um, damit sind wir Lichtjahre von anderen entfernt. Bei uns sind die Mieten höchstens um 1,30 bis 1,70 pro Quadratmeter angestiegen.

Was unterscheidet sie eigentlich von Unternehmen wie dem größten deutschen Vermieter Vonovia, der eben genau wegen drastischer Mieterhöhungen nach Modernisierungen in die Schlagzeilen geraten ist?

Brand: Wie gesagt, rausmodernisieren machen wir eben nicht. Man kann den Beschäftigten bei Vonovia aber auch keinen Vorwurf machen. Die haben andere Gesellschafter und andere Anforderungen. Die Stadt Wolfsburg verzichtet ja auf Gewinnausschüttung durch die Neuland, damit wir unseren Neubau und Modernisierung vorantreiben können. Das kann sich eine Vonovia oder Deutsche Wohnen eben nicht aussuchen. Wir sind sehr froh, dass wir so arbeiten können wie wir arbeiten.

Helm: Natürlich arbeiten wir auch ergebnisorientiert, aber wir übernehmen eben auch eine Sozial- und Serviceverantwortung gegenüber unseren Mietern.

Brand: Ein börsennotiertes Unternehmen hätte die Hochhauskette in der Dessauer Straße gar nicht erst erworben, weil das rein auf Zahlen gerechnet nicht wirtschaftlich ist. Wir sehen das allerdings ein bisschen anders, weil wir dort eine Quartiers-Entwicklung möglich machen möchten. Mit 2000 Wohnungen haben wir in Westhagen einen relativ großen Bestand. Damit ist es für uns ein wichtiger Stadtteil. Und wir sehen uns im Sinne der Stadt eben auch als Stadtentwickler. Zudem haben wir den politischen Auftrag, dort aktiv und tätig zu werden.

Nach dem Abriss des Stufenhochhauses wird am Kurt-Schumacher-Ring neu gebaut. Unter anderem soll dort Cluster-Wohnen angeboten werden – kommt zusammen wohnen wieder in Mode?

Hoffentlich. Das Cluster-Wohnen ist die moderne Form der WG. Jeder Bewohner dort hat eine in sich geschlossene Einheit, die funktioniert. Da ist ein Duschbad drin, eine kleine Küchenzeile und es ist ein Wohn- und Schlafraum dabei, maximal ein bis anderthalb Zimmer. Davon gibt es fünf Einheiten, die sich um einen Gemeinschaftsbereich gruppieren, in dem eine größere Küche und ein Wohnbereich sind. Das Ergebnis soll sein, dass sich die Menschen Teile der Wohnung teilen und damit der Flächenverbrauch pro Bewohner etwas reduziert wird.

Welche Rolle spielt die Nutzung alternativer Energien bei der Neuland?

Die ersten drei Projekte im Neubauprogramm hatten alles drin, was geht. Geothermie, Photovoltaik, Wärmepumpenversorgung. Das kostet alles richtig viel Geld. Bei unseren aktuellen Projekten sind wir wieder ein Stück weit davon abgekommen, weil wir günstigen Wohnraum zur Verfügung stellen wollen und dazu kommt, dass es fraglich ist, eine Geothermie-Anlage zu bauen, wenn direkt nebenan eine Fernwärmeleitung vorbeiführt. Ich finde, das ist nicht wirklich sinnvoll. Wir haben in Wolfsburg eine tolle Fernwärme, weil sie mit der Abwärme aus dem VW-Kraftwerk betrieben wird. Und wenn man die benutzt, erreichen wir bei unseren Neubauten ohne größeren Aufwand auch durchgängig den KfW-55-Standard.

Gibt es bei der Neuland ein Wunsch- oder Traumprojekt?

Wir haben schon so viele aktuelle Traumprojekte. So vielfältige und spannende Aufgaben. Wir haben in den nächsten Jahren so viel vor. Allein wenn ich an Westhagen denke, bietet sich eine einmalige Chance. Wir brechen dort eine Sünde der 70er-Jahre ab. Das macht nicht wirklich Spaß, aber wir haben dann die Chance, etwas wirklich Neues zu entwickeln. Wir können da ganz maßgeblich an der Entwicklung mitwirken.

Auch bei Ihnen intern passiert vieles. Treibt Sie auch das Thema Digitalisierung um?

Helm: Ja, natürlich sind wir auch mit dabei, innovative Ideen zu entwickeln, unsere Abläufe zu automatisieren und so noch schneller und besser zu werden. Wir müssen hier mit der Zeit gehen und das bedeutet häufig auch größere Umstellungen. Wir haben seit Ende 2017 das Neuland Service Center eingerichtet. Hier bekommen unsere Kunden schon beim ersten Anruf kompetente Hilfe, einen Handwerkertermin oder eine automatisch erstellte Bescheinigung. Zu Beginn lief das noch nicht rund, wir mussten erst unsere komplette IT-Landschaft anpassen. Aber nun sind wir sehr zufrieden und die Kunden melden uns auch eine deutliche Verbesserung zurück.

Dafür haben Sie dann die Öffnungszeiten der Geschäftsstellen verändert?

Helm: Ja, wir haben die Öffnungszeiten für Laufkundschaft reduziert. Dadurch können wir nun ganz individuelle Termine anbieten. Der Kunde muss nicht mehr warten, sondern vereinbart mit uns seinen Wunschtermin. Auch das geht nun über unser Service Center schnell und unkompliziert. Wir sind also nach wie vor in allen Geschäftsstellen erreichbar, nun aber mit Termin.

Von Michael Lieb

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