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Wirtschaft BGH: Gerichte müssen Kündigungen wegen Eigenbedarf genau prüfen
Nachrichten Wirtschaft BGH: Gerichte müssen Kündigungen wegen Eigenbedarf genau prüfen
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17:10 22.05.2019
„Kündigung: Mietvertag wegen Eigenbedarfs“ steht auf einem Ausdruck. Quelle: Stephan Jansen/dpa
Karlsruhe

Wenn Mieter sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren, muss der „Härtefall“ künftig durch ein gerichtliches Sachverständigen-Gutachten belegt werden. Ein Attest des eigenen Hausarztes genügt nicht mehr. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil.

Im konkreten Fall erwarb eine junge Familie zwei Wohnungen in Berlin, um diese zusammenzulegen und selbst zu beziehen. Den Mietern kündigten sie unter Berufung auf Eigenbedarf. Die junge Familie lebt derzeit noch mit zwei Kleinkindern in einer engen Zwei-Zimmer-Wohnung.

Mieterin war dement

In einer der beiden gekauften Wohnungen lebt jedoch seit 1974 eine Frau mit ihren Söhnen. Die Frau ist inzwischen über 80 Jahre alt und seit zwei Jahren dement. Sie wehrte sich gegen die Eigenbedarfskündigung unter Berufung auf die Härtefall-Klausel des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 574).

In ihrer Klage heißt es, die Frau sei nur noch bedingt in der Lage, Neues zu erlernen und sich in einer neuen Umgebung zurechtzufinden. Ein Umzug würde daher zu einer Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes führen.

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Beim Landgericht Berlin hatte die Mieterin zunächst Erfolg. Mit Blick auf das hohe Alter, die jahrzehntelange Verwurzelung in der Wohnung und die attestierte Demenz liege ein Härtefall vor. Die Vermieter seien weniger schützenswert, weil sie beim Erwerb der Wohnung wussten, dass diese von einer sehr alten Dame bewohnt wird.

Der BGH hob dieses mieterfreundliche Urteil nun aber auf. Es sei unerheblich, ob der Eigenbedarf des Vermieters schon beim Kauf der Wohnung besteht oder ob er erst nach einer gewissen Zeit des Mietverhältnisses entsteht.

BGH will Einzelfallprüfung

Vor allem aber ging es in der BGH-Entscheidung um die Durchführung der Eigenbedarfs-Prüfung. Der BGH verlangt eine umfassende Aufklärung des jeweiligen Einzelfalls. „Schematische Lösungen sind ausgeschlossen“, sagte die Vorsitzende Richterin Karin Milger.

Der pauschale Verweis auf ein hohes Alter oder eine lange Mietzeit könne für einen Härtefall nicht genügen. Angesichts des angespannten Wohnungsmarkts und der zuenhmenden Zahl alter und dementer Menschen hätten die Gerichte hier eine „besondere Verantwortung“, so Milger.

Gutachten muss eingeholt werden

Neu ist, dass künftig generell ein gerichtliches Sachverständigengutachten eingeholt werden muss, wenn bei einer drohenden Umzug Gefahren für die Gesundheit geltend gemacht werden. Der Gutachter muss dann prüfen, welche körperlichen und psychischen Folgen drohen und wie wahrscheinlich diese sind.

Zu berücksichtigen ist auch, ob sich die Folgen eines Umzugs mit Unterstützung aus dem persönlichen Umfeld oder therapeutische Behandlungen mildern lassen. Auf dieser Grundlage sollen künftig die Gerichte die Interessen von Vermietern, die Eigenbedarf geltend machen, und Mietern, die sich auf einen Härtefall berufen, abwägen.

Wer verliert, zahlt den Sachverständigen

Der konkrete Fall wurde vom BGH an das Landgericht Berlin zurückverwiesen. Die Kosten des Sachverständigen zahlt am Ende derjenige, der den Prozess verliert. Da Vermieter in der Regel wirtschaftlich stärker sind, dürfte sie das Kostenrisiko weniger belasten als alte und kranke Mieter. Vermutlich dürfte die Zahl der Klagen gegen Eigenbedarfskündigungen nun eher zurückgehen.

Auch in einem zweiten Fall hob der BGH die Entscheidung der Vorinstanz auf, weil der Sachverhalt nicht genügend aufgeklärt worden war. Dort hatte die Vorinstanz allerdings zugunsten des Vermieters entschieden und die vom Mieter vorgebrachten Härtegründe (Schizophrenie, Alkoholismus, Demenz) „bagatellisiert“, so BGH-Richterin Milger. Auch hier muss das Landgericht Halle nun ein Sachverständigen-Gutachten einholen.

80000 Fälle im Jahr

Der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass pro Jahr rund 80 000 Mietverhältnisse unter Berufung auf Eigenbedarf des Vermieters gekündigt werden. Er bezeichnete die BGH-Urteile als „unbefriedigend“.*a

Az.: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17*a

Von RND/dpa

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